Wyobraź sobie, że kupujesz wymarzone mieszkanie. Podpisujesz akt notarialny, płacisz cenę odpowiadającą wskazanemu metrażowi i planujesz remont. Wszystko wydaje się w porządku.

Dopiero po zakupie, kiedy wykonano szczegółowe pomiary lokalu przed rozpoczęciem remontu, okazuje się, że mieszkanie ma mniejszą powierzchnię niż wynika z aktu notarialnego i księgi wieczystej.

Pierwsza myśl? „To chyba za późno. Przecież podpisałem akt notarialny.” To jeden z najczęstszych mitów, z jakimi spotykam się w swojej praktyce.

Podpisanie aktu notarialnego nie oznacza jeszcze, że kupujący traci możliwość dochodzenia swoich praw. W wielu przypadkach może domagać się obniżenia ceny mieszkania i odzyskać pieniądze zapłacone za powierzchnię, której lokal w rzeczywistości nie posiada.

Dlaczego kilka metrów ma tak duże znaczenie?

Na pierwszy rzut oka różnica dwóch czy trzech metrów kwadratowych może wydawać się niewielka. W praktyce wygląda to zupełnie inaczej.

Jeżeli cena jednego metra kwadratowego wynosi 18 000 zł, brak zaledwie 3 m² oznacza, że kupujący zapłacił o 54 000 zł więcej, niż wynikałoby z rzeczywistej powierzchni mieszkania.

To już nie jest drobna pomyłka. To konkretna strata finansowa.

Czy można odzyskać te pieniądze?

W wielu przypadkach tak. Jednym z podstawowych instrumentów ochrony kupującego jest rękojmia za wady nieruchomości. W określonych sytuacjach pozwala ona dochodzić między innymi obniżenia ceny sprzedaży.

Oczywiście nie każda różnica w metrażu będzie uzasadniała wystąpienie z roszczeniem. Znaczenie mają okoliczności konkretnej transakcji, treść zawartej umowy oraz dokumentacja dotycząca nieruchomości.

Dlatego każdą sprawę warto przeanalizować indywidualnie.

Jak wyglądało to w praktyce?

Jeden z moich Klientów kupił mieszkanie na rynku wtórnym. Różnica wyszła na jaw dopiero po zakupie mieszkania, kiedy wykonano szczegółowe pomiary lokalu przed rozpoczęciem remontu. Okazało się, że mieszkanie ma mniejszą powierzchnię niż wskazana w akcie notarialnym i księdze wieczystej. W praktyce oznaczało to, że mój Klient zapłacił za metry kwadratowe, których lokal w rzeczywistości nie posiadał.

Po przeanalizowaniu dokumentów i okoliczności sprawy wystąpiłam z pozwem o obniżenie ceny sprzedaży. Efekt? Już na pierwszej rozprawie strony zawarły ugodę sądową. Na jej podstawie mój Klient odzyskał kilkadziesiąt tysięcy złotych. Dodatkowo druga strona została zobowiązana do zwrotu całości kosztów procesu oraz kosztów zastępstwa procesowego.

Co zrobić, jeżeli podejrzewasz, że metraż mieszkania jest błędny?

Przede wszystkim nie zakładaj, że jest już za późno. W pierwszej kolejności warto ustalić rzeczywistą powierzchnię lokalu, zgromadzić dokumenty związane z zakupem mieszkania i przeanalizować swoją sytuację prawną. Dopiero wtedy można ocenić, czy istnieją podstawy do dochodzenia roszczeń wobec sprzedającego. Nie warto działać pochopnie, ale nie warto również rezygnować z dochodzenia swoich praw tylko dlatego, że umowa została już podpisana.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy podpisanie aktu notarialnego zamyka drogę do dochodzenia roszczeń?

Nie. W określonych przypadkach kupujący nadal może korzystać z uprawnień wynikających z rękojmi za wady nieruchomości.

Czy każda różnica w powierzchni mieszkania oznacza, że mogę żądać zwrotu części ceny?

Nie. Każda sprawa wymaga indywidualnej oceny. Znaczenie ma nie tylko sama różnica w metrażu, ale również okoliczności sprzedaży oraz dokumenty dotyczące nieruchomości.

Czy sprawa zawsze musi trafić do sądu?

Nie. W wielu przypadkach możliwe jest polubowne rozwiązanie sporu. Jeżeli jednak nie przyniesie ono rezultatu, kupujący może dochodzić swoich praw przed sądem.

Podsumowanie

Sprawa opisana w tym artykule nie jest teoretycznym przykładem ani analizą przepisów. To jedna z prowadzonych przeze mnie spraw, która zakończyła się ugodą sądową już na pierwszej rozprawie. Mój Klient odzyskał kilkadziesiąt tysięcy złotych zapłaconych za metry kwadratowe, których mieszkanie w rzeczywistości nie posiadało.

Nie oznacza to oczywiście, że każda sprawa zakończy się w taki sam sposób. Każdy stan faktyczny jest inny i wymaga indywidualnej oceny.

Pokazuje jednak, że po podpisaniu aktu notarialnego kupujący nie zawsze pozostaje bez ochrony. Jeżeli masz wątpliwości co do rzeczywistej powierzchni kupionego mieszkania, warto sprawdzić, czy w Twojej sytuacji również istnieją podstawy do dochodzenia roszczeń.