Obsługa prawna wspólnot mieszkaniowych
Obsługa prawna wspólnot mieszkaniowych i nieruchomości stanowi jeden z kluczowych filarów mojej praktyki adwokackiej. Od wielu lat wspieram wspólnoty mieszkaniowe, administratorów i zarządców nieruchomości w Warszawie i okolicach w rozwiązywaniu bieżących problemów prawnych oraz sporów dotyczących nieruchomości wspólnych.
W codziennej pracy zajmuję się zarówno sporami z deweloperami dotyczącymi wad części wspólnych i rękojmi, jak i konfliktami z właścicielami lokali, problemami z dłużnikami czy naruszeniami porządku domowego.
Jak mogę pomóc Twojej Wspólnocie
W oparciu o bogatą praktykę wypracowałam autorski system skutecznego rozwiązywania problemów wspólnot i nieruchomości, który pozwala efektywnie stabilizować sytuację w zarządzanych budynkach. Moje działania opierają się na wnikliwej wykładni przepisów ustawy o własności lokali oraz kodeksu cywilnego, zawsze w oparciu o najnowszą linię orzeczniczą. W każdej prowadzonej sprawie moim priorytetem jest bezpieczeństwo prawne oraz interes Wspólnoty.
Dostarczam Zarządcom gotowe mechanizmy prawne, które dyscyplinują dłużników, porządkują zasady korzystania z nieruchomości i zabezpieczają interes finansowy mieszkańców w sporach z kontrahentami.
Zakres wsparcia prawnego dla wspólnot mieszkaniowych, administratorów i zarządców nieruchomości
Finanse i egzekwowanie należności
Dochodzenie należności i windykacja
Skuteczne i szybkie egzekwowanie kosztów zarządu nieruchomością oraz opłat eksploatacyjnych (czynsz, media, fundusz remontowy).
Regulowanie stanu prawnego lokali
Inicjowanie postępowań spadkowych i ustalanie kręgu spadkobierców po zmarłym właścicielu w celu wyeliminowania zatorów płatniczych.
Przymusowa sprzedaż lokalu (art. 16 ustawy o własności lokali)
Prowadzenie spraw o licytacyjną sprzedaż lokalu wobec dłużników oraz osób uporczywie naruszających porządek domowy.
Uchwały i wsparcie Zarządu
Zaskarżanie uchwał wspólnoty mieszkaniowej
Reprezentacja w sprawach o uchylenie uchwał oraz ochrona przed nieuzasadnionym blokowaniem kluczowych decyzji.
Sporządzanie projektów uchwał i regulaminów
Przygotowywanie treści zgodnych z przepisami i aktualną linią orzeczniczą.
Udział w zebraniach wspólnoty i wsparcie Zarządu
Merytoryczne uzasadnianie projektowanych uchwał oraz tonowanie konfliktów na tle prawnym.
Porządek domowy i rozwiązywanie konfliktów
Ochrona porządku domowego
Wdrażanie procedur i regulaminów reagujących na hałas, uciążliwe remonty, zastawianie części wspólnych, nieprawidłowe parkowanie, naruszenia PPOŻ i inne konflikty sąsiedzkie.
Negocjacje i polubowne rozwiązywanie sporów
Prowadzenie rozmów z uciążliwymi lokatorami, dłużnikami i niesolidnymi wykonawcami w celu uniknięcia postępowań sądowych.
Spory z podmiotami zewnętrznymi
Roszczenia wobec deweloperów
Reprezentacja w sprawach o wady budowlane części wspólnych oraz egzekwowanie uprawnień z tytułu rękojmi i odszkodowań.
Kompleksowa reprezentacja procesowa
Zastępstwo przed sądami i organami administracji w sprawach wynikających z ustawy o własności lokali i kodeksu cywilnego.
Ochrona w praktyce
Najczęstsze pytania
Zebrałam odpowiedzi na pytania, które słyszę najczęściej. Nie znalazłeś swojego? Napisz lub zadzwoń — chętnie wszystko wyjaśnię.
Czy Wspólnota Mieszkaniowa może zakazać najmu krótkoterminowego?
Nie. Wspólnota Mieszkaniowa nie może ustanowić zakazu przeznaczania przez właścicieli lokali mieszkalnych na cele najmu krótkoterminowego – wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2021 r. IV CSKP 20/21.
Czy Wspólnota Mieszkaniowa może zakazać prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych bez zgody Wspólnoty?
Nie. Właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. Oznacza to, że Wspólnota Mieszkaniowa nie może zakazać prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych bez zgody Wspólnoty – wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r. II CSK 600/08.
Czy Wspólnota Mieszkaniowa może nakładać kary finansowe na właścicieli lokali?
Nie. Wspólnota Mieszkaniowa nie może nakładać kar finansowych, albowiem nie tylko nie znajduje to oparcia w przepisach ustawy o własności lokali (u.w.l.) i innych normach prawa cywilnego, ale też rażąco narusza interesy właściciela lokali (art. 25 ust. 1 u.w.l.) – wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 20 stycznia 2014 r. I ACa 1394/13.
Czy Wspólnota Mieszkaniowa może podjąć uchwałę zobowiązującą właściciela lokalu użytkowego do przystosowania lokalu do prowadzenia działalności gastronomicznej, by zmniejszyć jego uciążliwość dla innych mieszkańców?
Tak. Wspólnota Mieszkaniowa może podjąć taką uchwałę. Nie narusza interesów członka Wspólnoty Mieszkaniowej uchwała, którą Wspólnota zobowiązała go, jako właściciela lokalu użytkowego, do przystosowania tego lokalu do prowadzenia działalności gastronomicznej w taki sposób by nie była ona uciążliwa dla innych mieszkańców nieruchomości.
Treść takiej uchwały nie musi przy tym wskazywać konkretnych rozwiązań technicznych. Nie można bowiem zakładać, że do Wspólnoty zawsze należą mieszkańcy będący profesjonalistami w dziedzinie gospodarczej, którzy potrafią poszukać i narzucić określone rozwiązania.
Jeżeli natomiast zobowiązany uchwałą członek Wspólnoty sam takiej specjalistycznej wiedzy nie posiada, to uchwała takiej treści zobowiązuje go do podjęcia działań, by ją pozyskać i zastosować odpowiednie urządzenia w lokalu – wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 23 lutego 2018 r. I ACa 875/17. Wspólnota może żądać w uchwale, by znajdujący się w budynku lokal gastronomiczny nie obniżył standardu życia mieszkańców. Ma prawo również nakazać zastosowanie właściwych rozwiązań technicznych, bez wskazania konkretnych – tak: Sondej Marek Zbigniew, Restauracja w budynku – tak, hałasy i zapachy – nie, Opublikowano: LEX/el. 2018.
Czy Wspólnota Mieszkaniowa może zakładać blokady na koła pojazdów nieprawidłowo zaparkowanych?
Nie. Żaden przepis nie daje takiego uprawnienia Wspólnocie Mieszkaniowej czy też innym wynajętym przez nich osobom fizycznym czy prawnym, w szczególności uprawnienia takiego nie daje przepis art. 13 ustawy o własności lokali. Samodzielne przyznanie sobie takiego uprawnienia przez Wspólnotę Mieszkaniową musi zostać zatem uznane za sprzeczne z prawem, to jest z Konstytucją RP – wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 maja 2009 r. VI ACa 1124/08.
Kiedy Sąd może uchylić uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej?
Przepis art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali przewiduje, że skuteczne uchylenie uchwały uzależnione jest od spełnienia jednej z czterech przesłanek, w postaci: niezgodności uchwały z przepisami prawa (kolizja z przepisami ustawy o własności lokali oraz z przepisami kodeksu cywilnego w zakresie, w jakim ma on zastosowanie do odrębnej własności lokali), niezgodności uchwały z umową właścicieli lokali, naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenia interesu właściciela lokalu w inny sposób (gdy uchwała z gospodarczego lub osobistego punktu widzenia skarżącego jest dla właściciela niekorzystna albo ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty).
Podkreślić przy tym należy, że niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z powodu wadliwości postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały, jednak zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały jedynie wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały – tak m.in. wyroki Sądu Najwyższego: z 5 października 2011 r., IV CSK 664/10; z 11 stycznia 2007 r., II CSK 370/06; z 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03; czy z 16 października 2002 r., IV CKN 1351/00).
Czy nieprawidłowe zwołanie zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej lub zmiana porządku obrad może stanowić podstawę uchylenia uchwały?
W orzecznictwie Sądu Najwyższego można uznać za utrwalone stanowisko opowiadające się za liberalnym traktowaniem wymagań formalnych związanych ze zwoływaniem zebrań Wspólnoty Mieszkaniowej. Zgodnie z tym poglądem, uchybienia formalne, jakich dopuszczono się przed zebraniem, mogą być podstawą do uchylenia podjętych na nim uchwał tylko wtedy, jeżeli zostanie dowiedzione, że miały wpływ na treść tych uchwał.
Wskazuje się bowiem, że bardziej rygorystyczna interpretacja przepisów regulujących działanie wspólnot mogłaby doprowadzić do utrudnień, a nawet do niemożności ich funkcjonowania. Podkreśla się przy tym, że to ustawodawca odnosi naruszenie prawa do samej uchwały, a nie do postępowania poprzedzającego jej podjęcie (wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 16 października 2002 r. IV CKN 1351/00; z dnia 8 lipca 2004 r. IV CK 543/03). W drugim z tych orzeczeń Sąd Najwyższy stwierdził wprost, że ustawa o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania.
Przyłączając się do tego stanowiska dodać należy, że decydujące znaczenie ma tu treść woli wyrażonej przez członków Wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne. Konsekwentnie trzeba przyjąć, że właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad, w związku z czym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub zmieniać je – wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r. II CSK 370/06.
Ile czasu jest na zaskarżenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej do Sądu?
Zgodnie z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali pozew należy wytoczyć przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Czy Wspólnota Mieszkaniowa może nałożyć wyższe koszty na właścicieli lokali użytkowych?
Zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali, właściciele lokali użytkowych, na podstawie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej mogą być obciążeni w większym zakresie (aniżeli wynika to z proporcji określonej przez ich udział w nieruchomości wspólnej, które pozostaje nadal kryterium zasadniczym) tymi kosztami o ile uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.
Zatem aby takie zwiększenie było usprawiedliwione, sposób tego korzystania, (a nie sam fakt dysponowania lokalem o takim przeznaczeniu), musi pozostawać w adekwatnym związku przyczynowym z rzeczywistym zwiększeniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Jego brak wyklucza legalność nałożenia takiego obowiązku na członka wspólnoty. Opisany w zdaniu ostatnim art. 12 ust. 3 u.w.l. warunek tylko podkreśla wyjątkowość samego uregulowania – wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 11 grudnia 2019 r. I ACa 117/19.
Czy Wspólnota Mieszkaniowa może obciążyć współwłaścicieli lokali kosztami utrzymania części wspólnej nieruchomości i jej remontami według innego wskaźnika niż udział w nieruchomości wspólnej?
Wspólnota Mieszkaniowa powinna obciążyć współwłaścicieli kosztami utrzymania części wspólnej nieruchomości i jej remontami proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej, stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali.
Zastosowanie innych wskaźników albo podstaw ustalenia zaliczek prowadzić może do naruszenia interesów właścicieli lokali położonych w tych nieruchomościach, w których udziały w części wspólnej nieruchomości nie odpowiadają ściśle ich powierzchni – wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23 czerwca 2020 r. V ACa 457/19.
Z bloga Kancelarii
Wiedza w zasięgu ręki
Zgłaszasz problem zarządowi wspólnoty. Piszesz wiadomości, rozmawiasz z administracją, prosisz o rozwiązanie konkretnej sprawy. Może chodzić o uciążliwego sąsiada, zalewany garaż, niepokojące wydatki, brak remontu albo problemy z częściami wspólnymi
Przekazanie dzieciom domu, mieszkania czy gospodarstwa rolnego to dla większości z nas jedna z najważniejszych decyzji majątkowych w życiu. Motywacja rodziców jest zazwyczaj bardzo prosta: chcą uporządkować sprawy rodzinne za swojego
Podpisujesz umowę z wykonawcą. Uzgadniacie zakres prac, termin ich wykonania oraz wynagrodzenie. Przekazujesz zadatek lub część umówionej kwoty i liczysz na sprawną realizację inwestycji. Po pewnym czasie okazuje się jednak,
Lokalizacja
Działam na terenie Warszawy i okolic, a w formie zdalnej - dla Klientów z całego kraju.
- Warszawa i okolice
- Konsultacje online
- Cała Polska — zdalnie
Umów się na konsultację
Szukasz adwokata, który rozumie realia pracy Zarządcy i specyfikę funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych?
Zapraszam do kontaktu z moją Kancelarią w Warszawie w celu ustalenia indywidualnych zasad współpracy.