Najczęstsze problemy we wspólnotach mieszkaniowych to:

Brzmi znajomo?

Jesteś mieszkańcem i zgłaszasz problem Zarządowi lub administratorowi, a problem wciąż nie zostaje rozwiązany? Jesteś rozgoryczony?

Jesteś administratorem, reagujesz na zgłoszenia, a problem wciąż powraca? Masz wrażenie walki z wiatrakami? 

W takich sytuacjach najczęściej nasuwają się pomysły:

• wprowadzenia kary finansowej za naruszenie zasad obowiązujących we wspólnocie mieszkaniowej
• zakładania blokad na koła pojazdów nieprawidłowo zaparkowanych
• wprowadzenia zakazu najmu krótkoterminowego.

Jednakże … 

Czy wspólnota mieszkaniowa może nakładać kary finansowe za naruszenie regulaminu?

Nie. Wspólnota Mieszkaniowa nie może nakładać kar finansowych, albowiem nie tylko nie znajduje to oparcia w przepisach ustawy o własności lokali (u.w.l.) i innych normach prawa cywilnego, ale też rażąco narusza interesy właściciela lokali (art. 25 ust. 1 u.w.l.). Tak orzekł Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 20 stycznia 2014 r. w sprawie I ACa 1394/13.

Nie oznacza to jednak, że wspólnota nie może dochodzić innych należności, jeżeli istnieje ku temu podstawa prawna.

Czy wspólnota mieszkaniowa może samodzielnie zakładać blokady na koła pojazdów nieprawidłowo zaparkowanych?

Nie. Żaden przepis nie daje takiego uprawnienia Wspólnocie Mieszkaniowej czy też innym wynajętym przez nich osobom fizycznym czy prawnym, w szczególności uprawnienia takiego nie daje przepis art. 13 ustawy o własności lokali. Samodzielne przyznanie sobie takiego uprawnienia przez Wspólnotę Mieszkaniową musi zostać zatem uznane za sprzeczne z prawem, to jest z Konstytucją RP. Tak orzekł Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 27 maja 2009 r. w sprawie VI ACa 1124/08.

Jeżeli problemem jest nieprawidłowe parkowanie, należy więc szukać innego, zgodnego z prawem sposobu reagowania.

Czy wspólnota mieszkaniowa może uchwałą zakazać najmu krótkoterminowego?

Nie. Wspólnota Mieszkaniowa nie może ustanowić zakazu przeznaczania przez właścicieli lokali mieszkalnych na cele najmu krótkoterminowego. Tak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 stycznia 2021 r. w sprawie IV CSKP 20/21.

Nie oznacza to jednak, że wspólnota musi bezczynnie tolerować uciążliwości związane z takim sposobem korzystania z lokalu.

Czy to oznacza, że wspólnota mieszkaniowa ma związane ręce? Oczywiście, że nie.

Czym jest Regulamin Porządku Domowego we wspólnocie mieszkaniowej?

Aby skutecznie egzekwować porządek we wspólnocie mieszkaniowej, warto zacząć od stworzenia zgodnego z prawem Regulaminu Porządku Domowego. Jeżeli takowy Regulamin już obowiązuje w Twojej wspólnocie mieszkaniowej, warto zweryfikować, czy rzeczywiście odpowiada na problemy, które występują w budynku i na osiedlu.

W zależności od potrzeb wspólnoty Regulamin może określać między innymi zasady dotyczące:

• funkcjonowania mieszkańców, mające na celu zapewnienie porządku, bezpieczeństwa i spokoju,
• prowadzenia remontów,
• ustalenia zasad dotyczących tzw. „ciszy nocnej” – choć przepisy prawa nie określają konkretnych godzin ciszy nocnej, wspólnota może ustalić zasady obowiązujące mieszkańców,
• powstrzymywania się od nadmiernego hałasu,
• zapewnienia drożności ciągów komunikacyjnych i dróg ewakuacyjnych, 
• korzystania z klatek schodowych, korytarzy i innych części wspólnych,
• posiadania i utrzymywania zwierząt,
• monitoringu,
• organizacji ruchu na osiedlu.

Ważne jest, żeby Regulamin nie był tylko spisem zakazów i nakazów, ale żeby zawierał zgodne z prawem mechanizmy reagowania na ich naruszenie.

Głośne zabawy dzieci poza placem zabaw

Kolejnym problemem, z którym mogą spotkać się wspólnoty mieszkaniowe, są głośne zabawy dzieci w miejscach, które nie są przeznaczone do tego celu, w szczególności:

• pod oknami mieszkań,
• w garażach,
• na klatkach schodowych,
• na korytarzach i innych częściach wspólnych,
• w innych miejscach, które nie są przeznaczone do zabawy,

a także skutki takich zabaw, takie jak:

• zniszczona roślinność,
• zabrudzona lub uszkodzona elewacja,
• obite samochody,
• wybite szyby.

Dzieci, podobnie jak pozostali mieszkańcy, mogą korzystać z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem i obowiązującymi zasadami, ale nie oznacza to, że każda forma zabawy i w każdym miejscu musi być przez wspólnotę akceptowana. Z drugiej strony sama uciążliwość dla części mieszkańców nie uzasadnia automatycznie całkowitego zakazu zabawy.

W takich sytuacjach może pojawić się problem tzw. immisji. Mówiąc najprościej, są to oddziaływania związane z korzystaniem z nieruchomości, które wpływają na możliwość korzystania z innej nieruchomości. W przypadku zabaw dzieci może chodzić przede wszystkim o hałas, ale również o inne uciążliwości związane ze sposobem korzystania z nieruchomości.

Zgodnie z art. 144 k.c. właściciel powinien powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Nie oznacza to jednak, że każde zakłócenie jest niedopuszczalne. W życiu w zabudowie wielorodzinnej pewien poziom hałasu i innych oddziaływań jest czymś naturalnym i musi być tolerowany.

O tym, czy doszło do przekroczenia przeciętnej miary, nie decyduje wyłącznie subiektywne odczucie osoby, której przeszkadza dane zachowanie.

W orzecznictwie wskazuje się, że należy brać pod uwagę m.in.:

• częstotliwość zakłóceń,
• porę ich występowania,
• intensywność,
• skutki dla zdrowia i życia ludzi,
• rodzaj źródła immisji,
• motywację właścicieli nieruchomości,
• wartość społeczną działań powodujących immisje,
• społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości,
• stosunki miejscowe.

Oznacza to, że zupełnie inaczej może zostać oceniona sytuacja, w której kilkoro dzieci przez krótki czas bawi się na terenie zielonym, a inaczej codzienna, wielogodzinna gra w piłkę bezpośrednio pod oknami, połączona z krzykami, uderzaniem piłką w elewację lub okna i niszczeniem zieleni.

• W wyroku z 11.12.2014 r., sygn. II C 1753/13, Sąd Okręgowy w Łodzi uchylił postanowienie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, które wprowadzało zakaz gry w piłkę nożną w ogrodzie i na terenach zielonych. Wspólnota argumentowała m.in., że teren nie był przystosowany do gry w piłkę, a zabawa powodowała hałas i niszczenie zieleni. Sąd zwrócił jednak uwagę, że teren wspólnoty miał około 1500 m² i możliwe było takie jego zagospodarowanie, aby pogodzić różne sposoby korzystania z nieruchomości – w tym wypoczynek, zabawę dzieci i grę w piłkę. Za nieracjonalny uznano całkowity zakaz gry w piłkę nożną, zwłaszcza że uchwała nie obejmowała innych gier z wykorzystaniem piłki.

• W innym przypadku Sąd ocenił sytuację odmiennie. W wyroku z 30.06.2022 r., sygn. I C 922/21, Sąd Okręgowy w Bydgoszczy oddalił powództwo o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej wprowadzającej regulamin korzystania z terenów zielonych należących do wspólnoty. Przyczyną wprowadzenia regulaminu były m.in. problemy związane z tym, że na teren wspólnoty przychodziły dzieci z sąsiednich bloków, grały w piłkę, powodując wielogodzinny hałas i zniszczenia systemu podlewania. Sąd uznał, że uregulowanie zasad korzystania z terenów zielonych było w tej sytuacji uzasadnione i nie ograniczało w sposób znaczący praw mieszkańców.

Oba orzeczenia pokazują więc, że nie można z góry przyjąć ani tego, że wspólnota może zakazać dzieciom zabawy na określonym terenie, ani tego, że każda taka zabawa musi być przez wspólnotę tolerowana. Decydują konkretne okoliczności danej nieruchomości i sposób korzystania z niej.

Kto odpowiada za szkodę wyrządzoną we wspólnym mieniu przez dziecko?

Jeżeli zabawa dzieci prowadzi do uszkodzenia elewacji, elementów zagospodarowania terenu, roślinności czy innych części wspólnych nieruchomości, mamy już do czynienia nie tylko z problemem uciążliwości, ale również z kwestią odpowiedzialności za wyrządzoną szkodę. Jeżeli natomiast uszkodzeniu ulegnie np. samochód należący do jednego z mieszkańców, mamy do czynienia ze szkodą w jego prywatnym mieniu.

Nie można jednak automatycznie przyjąć, że za każdą szkodę wyrządzoną przez dziecko odpowiada właściciel lokalu, w którym dziecko mieszka. Odpowiedzialność za szkodę należy ustalać na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, w szczególności art. 426–428 k.c., z uwzględnieniem m.in. wieku dziecka oraz okoliczności sprawowania nad nim nadzoru.

Jest to istotne również dlatego, że w przywołanym wyroku II C 1753/13 Sąd Okręgowy w Łodzi uchylił postanowienia uchwały wspólnoty mieszkaniowej, które próbowały z góry obciążyć właścicieli odpowiedzialnością za szkody wyrządzone przez najemców, gości lub inne osoby. Sama uchwała wspólnoty nie może więc zastępować zasad odpowiedzialności określonych w przepisach prawa.

W praktyce oznacza to, że w przypadku powtarzających się problemów z zachowaniem dzieci, wspólnota powinna oddzielić dwie kwestie: zasady korzystania z nieruchomości wspólnej oraz odpowiedzialność za konkretną szkodę. W obu przypadkach konieczne jest dobranie rozwiązania do rzeczywistego problemu, a nie wprowadzanie automatycznych zakazów lub odpowiedzialności.

Co może zrobić wspólnota mieszkaniowa, gdy dochodzi do naruszeń?

Samo wezwanie do zaprzestania naruszeń nie zawsze rozwiązuje problem. Co zrobić, gdy właściciel nadal nie reaguje? Gdy mimo kolejnych wezwań hałas się powtarza, przedmioty nadal są pozostawiane na klatce schodowej, remonty są prowadzone wbrew ustalonym zasadom, a uciążliwości związane z korzystaniem z lokalu nie ustają?

Wspólnota mieszkaniowa nie musi w takiej sytuacji ograniczać się do wysyłania kolejnych wezwań.

W zależności od rodzaju naruszenia może podjąć dalsze działania, w szczególności:

• dochodzić odszkodowania za szkodę wyrządzoną wspólnocie mieszkaniowej,
• dochodzić zwrotu kosztów usunięcia skutków naruszenia, jeżeli koszty te zostały rzeczywiście poniesione i istnieje podstawa prawna do żądania ich zwrotu,
• wystąpić na drogę sądową z żądaniem zaniechania określonych naruszeń albo podjęcia działań niezbędnych do przywrócenia stanu zgodnego z prawem, jeżeli charakter sprawy daje podstawę do takiego roszczenia,
• podjąć działania zmierzające do usunięcia przedmiotów, odpadów lub innych skutków naruszenia z części wspólnych, a następnie – jeżeli istnieją ku temu podstawy – dochodzić zwrotu poniesionych kosztów,
• zawiadomić właściwe służby lub organy, jeżeli naruszenie może uzasadniać ich interwencję, np. Policję, Straż Miejską, Państwową Straż Pożarną czy – w sprawach należących do jego kompetencji – PINB,
• w przypadku rażącego lub uporczywego naruszania porządku domowego albo czynienia korzystania z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym – wystąpić z powództwem o sprzedaż lokalu w drodze licytacji na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali,
• podjąć inne działania prawne, zależnie od rodzaju naruszenia i osoby odpowiedzialnej za jego powstanie.

Nie ma jednej procedury właściwej dla każdego przypadku. Inaczej należy postępować przy uporczywym hałasie, inaczej przy pozostawianiu rzeczy na klatce schodowej, inaczej przy niszczeniu części wspólnych, a jeszcze inaczej przy uciążliwościach związanych z najmem krótkoterminowym.

Problem zaczyna się wtedy, gdy samo wezwanie do zaprzestania naruszeń nie działa. Wtedy potrzebny jest konkretny plan dalszego działania.

Co może zrobić właściciel lokalu, gdy Zarząd lub administrator nie reaguje?

Jeżeli:

• jesteś właścicielem lokalu, ale nie Członkiem Zarządu wspólnoty mieszkaniowej
• zależy Ci na poprawie sytuacji na Twoim osiedlu
• zgłaszałeś problem Zarządowi lub administratorowi, ale nadal nie został on rozwiązany

możesz przygotować projekt uchwały i zwrócić się do Zarządu z wnioskiem o poddanie go pod głosowanie. Nie musisz przy tym czekać do rocznego zebrania właścicieli. Uchwały wspólnoty mogą być podejmowane również w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Jeżeli nie wiesz, jak prawidłowo sformułować projekt uchwały albo jakie rozwiązanie zaproponować wspólnocie, mogę Ci w tym pomóc.

Jeżeli:

• jesteś administratorem nieruchomości
• reagujesz na stwierdzone naruszenia, ale problem notorycznie powraca
• nie wiesz, jak zgodnie z prawem reagować na stwierdzone naruszenia

zapraszam do kontaktu.

Wspólnoty mieszkaniowe są jednym z głównych filarów mojej praktyki adwokackiej.

Na podstawie wieloletniej praktyki w obsłudze wspólnot mieszkaniowych opracowałam autorski system skutecznego egzekwowania porządku we wspólnocie mieszkaniowej.

Jego podstawą jest dobrze przygotowany Regulamin Porządku Domowego, ale system obejmuje również dalsze działania:

• wskazuję, jak prawidłowo udokumentować problem, 
• wyjaśniam, jak prawidłowo dokonywać zgłoszeń,
• przygotowałam wzory pism dotyczących najczęstszych problemów związanych z naruszaniem porządku domowego, zasad współżycia sąsiedzkiego i obowiązujących przepisów prawa.

System może obejmować:

• analizę problemów występujących w konkretnej wspólnocie,
• audyt istniejącego Regulaminu Porządku Domowego lub innych uchwał,
• przygotowanie lub aktualizację Regulaminu Porządku Domowego,
• przygotowanie projektu uchwały i dokumentacji potrzebnej do jej podjęcia,
• przygotowanie zasad reagowania na konkretne naruszenia,
• analizę możliwości podjęcia dalszych działań prawnych,
• reprezentację wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniu sądowym.

Jeżeli chcesz uporządkować zasady obowiązujące w Twojej wspólnocie mieszkaniowej albo potrzebujesz wsparcia w reagowaniu na powtarzające się naruszenia, skontaktuj się ze mną.

Przeanalizuję sytuację i wskażę rozwiązania, które mogą zostać zastosowane w konkretnej wspólnocie.

adw. Aleksandra Machnowska